Bouwen in ons authentieke buurtje? DAN WEL GROEN EN KLEIN!

---

From M.P. Lindoplein groen en klein

Welkom op de website van actiecomité M.P. Lindoplein Groen en Klein, opgericht op 6 november 2007 door omwonenden van het ruim negentig jaar oude schoolgebouw aan de M.P. Lindostraat.

Het actiecomité wil het authentieke, ruime en open karakter van het groene plein rondom de M.P. Lindoschool behouden.

Na anderhalf jaar strijd met Vondel Vastgoed is het terrein kadastraal gesplits en doorverkocht aan twee andere ontwikkelaars. Sint Dominicus heeft het schoolgebouw zelf gekocht en de rest van het terrein is nu eigendom van de combinatie Looye/Heijmerink.

Het comité zal de ontwikkelingen nauwgezet blijven volgen en waar nodig bijsturen of op de rem gaan staan. Op deze site lees je wat er allemaal speelt, en wat je kunt doen als je het actiecomité op wat voor manier ook wilt steunen of aanvullen.

Nieuws en ontwikkelingen

Vanavond informatieavond! Datum: 13-01-2010 Vanavond wordt door gemeente en ontwikkelaars een informatie georganiseerd om de buurt nader te informeren omtrend de bouwplannen in en rond het schoolgebouw. Alle omwonenden van het plein zijn van harte uitgenodigd. De ontwikkelaars hebben tekeningen en maquettes voorbereid om een goed beeld te kunnen geven van de bouwplannen. De gemeente zal informatie geven over het proces. Ook het comité zal uiteraard aanwezig zijn. De avond start om 19.00 uur in het oude schoolgebouw aan de M.P. Lindostraat. Komt allen!
Gemeente: "hier de parkeernorm [..] hanteren" Datum: 27-06-2009 Het zal buurtbewoners niet verbazen maar uit een parkeerdrukmeting, uitgevoerd door de gemeente in 2008, blijkt dat de parkeerdruk in de buurt 's avonds zeer hoog is: zo'n 90 tot 100% van alle plaatsen is dan bezet. Gelukkig verbindt de gemeente hier ook de conclusie aan dat de parkeernorm voor dit bouwproject strict gehanteerd zal moeten worden. Volgens een herinrichtingsplan van de omliggende straten (dat wij nog niet hebben gezien) kunnen er 20 extra parkeerplekken worden bijgemaakt. Uitgaande van de geldende parkeernorm van 1.2-1.4 auto's per woning zouden er dan maximaal 14 - 16 woningen gebouwd kunnen worden. Dat aantal klinkt ons al een stuk reëeler in de oren dan de 33 die de ontwikkelaars nu in hun plannen hebben staan. Overigens heeft het comité tot nu toe alleen tekeningen gezien waarin slechts 17 extra parkeerplekken worden gerealiseerd. Wordt vervolgd!	Website vernieuwd Datum: 08-06-2009 Nu Vondel Vastgoed voorgoed verjaagd is, kan ook de website flink op de schop. Dat ruimt dubbel lekker op! Op de vernieuwde site bespreken we de plannen van de huidige eigenaars en houden we jullie zoals altijd op de hoogte van ontwikkelingen en belangrijke bijeenkomsten. Bekijk hier de nieuwe informatie Reacties kunnen naar het bekende email adres.
Schoolgebouw te koop op Funda Datum: 21-03-2009 Tot onze verrassing heeft Vondel Vastgoed het schoolgebouw via Funda ter verkoop aangeboden. Voor de duidelijkheid: het gaat alleen om het hoge gedeelte van de oudbouw.	Klik hier voor de beschrijving bij Funda. Oudbouw op Funda
Posters geven duidelijk signaal Datum: 18-03-2008 Onze oproep om actieposters op te hangen was niet aan dovemansoren gericht. In een paar weken tijd kleurde de buurt groener en groener door de inmiddels 100 posters die overal achter de ramen werden gehangen. Geweldig om te zien! Door de actie heeft het comité heeft de afgelopen tijd ook weer nieuwe steunbetuigingen ontvangen, waardoor de teller inmiddels op 75 huishoudens is komen te staan.	Posters in de wijk

De nieuwe plannen

In de periode maart tot mei 2009 heeft Vondel Vastgoed het schoolterrein in twee delen verkocht aan Sint Dominicus (oudbouw) en de combinatie Looye Vastgoed/Heijmerink ( lage deel oudbouw en schoolplein). Hieronder kun je lezen wat deze nieuwe ontwikkelaars van plan zijn en hoe het buurtcomité hier tegenover staat.

Sint Dominicus

Deze ontwikkelaar wil 18 appartementen van 80 - 120 m2 realiseren in het schoolgebouw. Daartoe worden tussen de bestaande verdiepingen extra vloeren gehangen en wordt de achtergevel en kap gesloopt en uitgebouwd waardoor er balkons en een dakterras ontstaan. Aan de voorkant staan balkonnetjes ingetekend als extra buitenruimte.

Bekijk hier de plannen van Sint Dominicus in meer detail (pdf)

Reactie actiecomité

Om positief te beginnen: we zijn blij dat Sint Dominicus zoveel mogelijk de authenticiteit van het schoolgebouw wil bewaren. Er wordt naar gestreefd om de fraaie elementen van de architectuur te behouden en hier en daar zelfs verloren gegane details te herstellen.

Daar staat tegenover dat 18 grote appartementen in het schoolgebouw wel erg veel is. Gevoelsmatig is dat zo, maar het blijkt ook wel uit het feit dat het gebouwde vloeroppervlakte (BVO) in de oudbouw straks groter zou zijn dan het hele nieuwbouw project van Looye/Heijmerink. 1800 tegenover 1400 m2 BVO.

Dat Sint Dominicus teveel meters in het gebouw wil persen blijkt ook uit de ingrijpende uitbouw van de achtergevel van het schoolgebouw. Daar verschijnen op 6 nivo's balustrades en balkons en wordt de bestaande kap uitgebouwd tot een groot dakterras op 16 meter hoogte.

Ook aan de voorkant zijn balkon ingetekend terwijl expliciet in de randvoorwaarden (pdf) wordt vermeld dat de gevel behouden moet blijven.

De grote hoeveelheid vierkante meters probeert Sint Dominicus te realiseren door extra vloeren tussen de bestaande verdiepingen te hangen. Het lukt daarbij echter niet om te voldoen aan de minimale plafondhoogte van 2.6m zoals gesteld in het Bouwbesluit 2003. Wat ons betreft nog een extra signaal dat er teveel van het gebouw gevraagd wordt.

Looye / Heijmerink

Het gaat hier om 15 eengezinswoningen van twee lagen met een kap, uitgevoerd in een bakstenen stijl met pannen daken (anders dan in de tekening). Het gaat om een gesloten bouwblok met tuinen die aan elkaar grenzen. Tussen de tuinen loopt een brandgang die niet vanaf de openbare weg te bereiken is.

Op de kop (aan de douwes dekkerstraat) was eerst een tuinmuur gepland, maar daar staat nu op verzoek van de gemeente twee hoekwoningen ingetekend. Aan de Van Lennepstraat sloot de nieuwbouw eerst dichter aan op het schoolgebouw. Op verzoek van de gemeente is daar iets meer ruimte in het plan gekomen.

In de plattegrond is te zien dat extra parkeerplekken worden gerealiseerd door in de douwesdekkerstraat en vosmaerstraat aan beide kanten parkeervakken te maken. Bestaande bomen blijven daarbij behouden.

Reactie actiecomité

Een ding staat vast: t.o.v. het nieuwbouwplan van Vondel Vastgoed is dit plan een verademing. We zijn enorm blij dat er nu eindelijk sprake is van een normale bouwhoogte. Liever zouden we natuurlijk zien dat er nog lager gebouwd wordt, maar twee lagen en een kap past prima in de buurt en voldoet ook netjes aan de randvoorwaarden. Ook wat betreft de bouwstijl is het voor ons duidelijk dat Looye & Heijmerink beter rekening willen houden met de buurt door bijv. gebruik te maken van baksteen en pannen.

Toch heeft de buurt op nog een paar serieuze bezwaren. Ten eerste wordt er in het nieuwe plan buiten de bouwgrens gebouwd. Dat is voor ons niet acceptabel. De inzet van de buurt is juist altijd geweest om zoveel mogelijk openheid en lucht in de buurt te houden. Door buiten de bouwgrens te bouwen wordt de ruimte alleen verder beperkt.

Het comité vindt dat alle bestaande pleinen in elk geval deels gerespecteerd moeten worden. Dus zowel het grote schoolplein aan de Douwes Dekkerstraat als het binnenpleintje aan de Van Lennepstraat moeten (deels) behouden blijven. Dat wil dus zeggen dat er juist tot *binnen* de uiterste bouwgrens gebouwd zal moeten worden, zeker niet eroverheen.

Ten tweede is de aansluiting van de nieuwbouw met het schoolgebouw aan de Van Lennepstraat een punt van grote zorg. Doordat er te dicht op het schoolgebouw wordt aangesloten en doordat Sint Domincus op deze plek ook nog eens wil uitbouwen zou de binnenplaats volledig verdwijnen. Het comité vindt dat hier meer ruimte moet komen, liefst zoveel dat ook de grote boom op dat pleintje behouden kan blijven. Dat is gunstig voor bestaande bewoners, maar ook voor de nieuwe, die anders geconfronteerd zouden worden met een blinde muur, weinig privacy & zonlicht en grote verschillen in hoogte op een klein gebied.

Ten slotte heeft het comité bezwaar tegen de hoekwoningen. De intentie, nl. het zorgen voor een levende gevel, begrijpen we. Maar het kost wel erg veel ruimte aangezien er achter die gevel ook wat gebouwd zal moeten worden. Wat ons betreft zou een tuinmuur beter zijn als de laatste woningen hun voordeur aan de douwesdekkerstraat krijgen. De tuinafscheiding moet een vriendelijk karakter krijgen maar toch veilig zijn.

Algemene reactie

Naast voordelen en bezwaren die we zien voor elk plan afzonderlijk, zoals hierboven beschreven, valt er ook wat te zeggen over de plannen als geheel.

Om te beginnen is het belangrijk om de plannen als één geheel te blijven zien, ondanks het feit dat nu twee partijen eigenaar zijn. De randvoorwaarden zoals die ooit zijn opgesteld door de gemeente gelden voor het hele terrein en een aantal problemen zullen door de ontwikkelaars in overleg met elkaar moeten worden opgelost.

Parkeren

Een van die problemen vormt de parkeervoorziening. Het comité is zeer blij dat de half-verdiepte parkeergarage uit het plan van Vondel Vastgoed van de baan is. Een sfeerloze dode plint met ventilatie roosters is wel het laatste waar we op zaten te wachten. Door de kosten van de parkeerbak moest er ook hoger worden gebouwd. Kortom twee vliegen in een klap.

Daar staat wel tegenover dat er nu bovengronds een oplossing gevonden moet worden. Het comité sluit wat dat betreft graag aan bij de beleidslijn van de gemeente: bij voorkeur bovengronds parkeren en het liefst op eigen terrein. Op zich is daar ruimte voor, alleen wordt die ruimte in de huidige bouwplannen volledig benut voor woningbouw. Dat dat niet hoeft heeft het comité al aangetoond in het alternatief dat we hebben ontwikkeld als reactie op het Vondel plan. In dat alternatief worden delen van het schoolterrein zelf gebruikt voor bovengronds parkeren.

Uiteindelijk zullen er ook in de buurt extra parkeerplekken moeten worden gerealiseerd en wij hebben daar op zich geen bezwaar tegen. Van belang is wel dat dit zorgvuldig gebeurt en dat de parkeernorm niet zomaar overboord gegooid wordt, zoals nu dreigt te gebeuren.

Voor het totaal aantal woningen in het huidige plan (18+15 = 33) zijn 46 parkeerplekken nodig. Aangezien beide plannen veel meer dan 1000m2 BVO bedragen mag er niet worden verdisconteerd met de parkeernorm voor het huidige schoolgebouw - anders gezegd: er zullen 46 nieuwe plekken gecreeërd moeten worden. Dat is ook logisch aangezien het aantal parkeerplaatsen in de buurt nu net genoeg is en er door docenten & leerlingen van het ROC niet of nauwelijks wordt geparkeerd.

Voor het comité staat vast dat er geen ruimte in de buurt is om 46 extra parkeer plekken te maken, hooguit eens stuk of 20. Daar volgt dus uit dat het aantal woningen in het nieuwbouwplan drastisch omlaag zal moeten. Het plan moet in zijn geheel dus nog een stuk kleiner.

Groen

Op dit moment lijkt het erop dat de bomen aan de vosmaerstraat en douwesdekkerstraat behouden kunnen blijven. Dat is goed nieuws.

Aan de andere kant verdwijnt in deze plannen nog steeds de grote Wilg aan de Van Lennepstraat. Het liefst zouden wij ook deze boom willen sparen. Mocht dat niet lukken dan is extra aanplant in de Van Lennepstraat hard nodig ter compensatie. En dan niet van de piepjonge sprietjes, echte bomen!

Lucht en ruimte

We citeren Matthijs de Boer in reactie op het Vondel-plan: "De locatie van schoolgebouwen in woonbuurten is in het verleden vaak gebruikt om in een buurt wat licht en lucht en een afwisseling op het patroon van woningblokken te bieden. Dat is in deze situatie ook duidelijk het geval. De woningblokken zijn gesloten en zeer ondiep, waarbij de binnenkanten van de blokken grotendeels zijn dichtgebouwd. Enige ruimte, groen en transparantie aan de straatzijde zijn daartom essentieel voor de leefbaarheid. Om die reden is het vervangen van een schoollocatie met die eigenschappen door een hoog gesloten bouwblok stedenbouwkundig gezien onjuist".

Met de nieuwe plannen is er in mindere mate sprake van een hoog bouwblok, maar gesloten is het nog altijd evenzeer. In de randvoorwaarden 2003 wordt zeer duidelijk gesteld:

"Indien herontwikkeling leidt tot een binnenterrein dan dient dit een (semi-) openbaar karakter te houden."

Anders gezegd: geen gesloten bouwblok. Dat is ook wat het comitë wil: meer openheid en lucht in het plan. Dat kan door de nieuwbouw niet te dicht aan laten sluiten op de oudbouw (de binnenplaats aan de Van Lennepstraat deels te behouden) en het plein aan de Douwes Dekker straat deels open te laten. Nu is het plan om daar nota bene over de bestaande bouwgrens heen te bouwen. Dat is voor ons niet acceptabel.

Openheid is voor de buurt des te belangrijker omdat door alle nieuwe parkeerplaatsen in de omliggende straten het volle gevoel alleen maar zal worden versterkt.

De knelpunten in de huidige plannen hebben we samengevat in onderstaande plaatje:

M.P. Lindoplein: huidige situatie en sloopplannen

In rood is aangegeven welk deel in het voorliggende plan moet verdwijnen: het lagere deel van de school, het speelterrein en het groen op het terrein.

For old times sake

Kun je niet genoeg krijgen van het gedrocht van Vondel Vastgoed, bekijk dan hier de actiesite omtrend hun plannen.