Bouwen in ons authentieke buurtje? DAN WEL GROEN EN KLEIN!

---

From M.P. Lindoplein groen en klein

Welkom op de website van actiecomité M.P. Lindoplein Groen en Klein, opgericht op 6 november 2007 door omwonenden van het ruim negentig jaar oude schoolgebouw aan de M.P. Lindostraat.

Het actiecomité wil het authentieke, ruime en open karakter van het groene plein rondom de M.P. Lindoschool behouden. Ontwikkelaar Vondel Vastgoed heeft het schoolterrein gekocht van huidige hoofdgebruiker ROC en zet er liever een 14 meter hoog massief appartementenblok neer.

De projectontwikkelaar wil vanaf 2008 zijn plannen kunnen uitvoeren en geeft er zo min mogelijk ruchtbaarheid aan. De gemeente lijkt ook nog niet erg alert. Wij zijn niet gerust op een zorgvuldige omgang met ons beeldbepalende schoolgebouw en -plein en proberen daarom zelf zo veel mogelijk informatie te verzamelen en beschikbaar te stellen. Lees hier wat er allemaal speelt, en wat je kunt doen als je het actiecomité op wat voor manier ook wilt steunen of aanvullen.

Nieuws en ontwikkelingen

Schoolgebouw te koop op Funda

Datum: 21-03-2009

Tot onze verrassing heeft Vondel Vastgoed het schoolgebouw via Funda ter verkoop aangeboden.

Voor de duidelijkheid: het gaat alleen om het hoge gedeelte van de oudbouw.

Klik hier voor de beschrijving bij Funda.

Posters geven duidelijk signaal

Datum: 18-03-2008

Onze oproep om actieposters op te hangen was niet aan dovemansoren gericht. In een paar weken tijd kleurde de buurt groener en groener door de inmiddels 100 posters die overal achter de ramen werden gehangen. Geweldig om te zien! En een duidelijke boodschap aan iedereen die nog twijfelt aan het draagvlak van dit buurtcomité. Klik op de collage voor een impressie.

Een ander effect van deze aktie is dat nu nog meer mensen weten van de bouwplannen van Vondel Vastgoed. Het comité heeft de afgelopen tijd dan ook weer nieuwe steunbetuigingen ontvangen, waardoor de teller inmiddels op 75 huishoudens is komen te staan.

Actieposters beschikbaar

Datum: 11-02-2008

Gratis af te halen op Van Lennepstraat 13: full-color actieposters met verschillende leuzen op A3 formaat! Hang er een voor je raam en laat zien dat je je ook zorgen maakt over de toekomst van onze buurt! Er zijn posters met verschillende leuzen, dus je kan zelf kiezen welke boodschap je wilt uitdragen. Komen even langs om ze te bekijken.

Wethouder kritisch ondervraagd door raadscommissie

Datum: 09-01-2008

Op 8 januari is de gang van zaken rond het bouwplan besproken in de commissie Stedelijke Ontwikkeling. Het comité maakte hier gebruik van het spreekrecht en diende een notitie en beeldmateriaal in. De notitie is een samenvatting van de bezwaren op deze website en is hier te downloaden. Na de inspraak door het comité schaarden de gemeenteraadsleden van de commissie Stedelijke Ontwikkeling zich achter onze bezwaarpunten en heeft de wethouder gevraagd:

- geen sloopvergunning toe te kennen voor er een bouwplan met draagvlak ligt;

- het bouwplan te toetsen aan de (verkoop)randvoorwaarden en andere ruimtelijke plannen van de gemeente zelf;

- de ontwikkelaar tot de orde te roepen wat betreft zijn communicatie met de buurt;

- ook bij een eventuele artikel 19.2 (in tegenstelling tot 19.1)-procedure de raad te betrekken bij de besluitvorming.

Naast toezeggingen te geven op deze verzoeken liet de wethouder weten ook andere lopende bouwplannen na te gaan op juiste communicatie met omwonenden. Lees hier de notulen van de vergadering.

En passant werd duidelijk dat de gemeente met de ontwikkelaar in overleg is geweest bij het opstellen van de plannen, maar zich tegelijkertijd niet geroepen heeft gevoeld de bewoners te betrekken noch informeren. Evenals de raad vinden we dit een kwalijke zaak, die ons extra op scherp heeft gezet om niet alleen blij te zijn met de raadssteun en de toezeggingen van de wethouder, maar deze ook kritisch te blijven volgen.

Plan op de agenda bij raadscommissie SO: komt allen 8 januari

Datum: 02-01-2008

Naar aanleiding van onze bezwaarbrief tegen voortijdige sloop heeft de PvdA het plan nu op de agenda gezet van de raadscommissie SO, een deelvergadering van de Gemeenteraad. Op 8 januari behandelt deze commissie onze brief. Ook staat het buurtbewoners vrij om tijdens deze vergadering gebruik te maken van spreekrecht. We roepen iedereen op dit te doen en/of aanwezig te zijn bij de vergadering. Neem voor meer informatie contact met ons op.

Meer dan 50 steunbetuigingen

Datum: 02-01-2008

Een goed begin van het jaar: er is steeds meer aandacht voor onze activiteiten, o.a. in de wijkkrant Nieuw Engeland Nieuws van eind december. Inmiddels is de teller opgelopen naar meer dan 50 huishoudens in de buurt die de doelstellingen van het comité steunen: dit belachelijke idee van tafel en in normaal overleg met de buurt tot een goed plan komen dat het buurtkarakter respecteert.

Geslaagde meedenkavond 18 december

Datum: 19-12-2007

Op 18 december heeft een twaalftal buurtbewoners zich bij de 'harde kern' van het comité gevoegd voor een eerste meedenkavond. Al deze bewoners hadden in een eerder stadium aangegeven zich extra in te willen zetten. Mocht je je onbedoeld gepasseerd voelen, meld je gewoon alsnog op ons mailadres! Na centraal iedereen te hebben bijgepraat hebben we in een aantal subgroepen doorgedacht over verder organisatie van het comité en met name over de belangrijkste prioriteiten: het informeren van de gemeenteraad en de voorbereiding op een bestemmingsplanprocedure. We werken ook aan een planschadeprocedure. Als de gemeente alle signalen gaat negeren en het plan blijft steunen, zit er niets anders op dan achteraf een massale claim aan planschade: veertig tot honderd claims maal duizenden euro's per huishouden, tel uit je bouwleges- en OZB-winst, beste gemeente. We gaan er maar vanuit dat het zover niet komt.

Bezwaar tegen sloopvergunning

Datum: 7-12-2007

Vondel Vastgoed heeft in de zomervakantie een aanvraag ingediend voor een sloopvergunning voor het schoolgebouw. Wij hebben als comite bezwaar tegen het nu al afgeven van deze vergunning. De plannen en het toekomstige gebruik van het terrein zijn nog niet bekend. Er moeten nog verschillende, langlopende procedures doorlopen worden voordat dit defintief bekend is. Het is zeer onwenselijk om het pand nu al te slopen. Mogelijk blijkt later dat men er toch voor kiest het gehele pand te willen behouden.

Een brief met deze inhoud is gestuurd naar de betrokken wethouders, de raadscommissie Stedelijke ontwikkeling en de behandelend ambtenaar bij de Dienst Stadsontwikkeling om onze bezwaren kenbaar te maken. Wanneer we wachten op het moment dat we officieel bezwaar in mogen dienen, is het mogelijk dat al gestart is met de sloop. Iets dat zeker moet worden voorkomen! De brief kun je [hier] lezen.

Vergadering Wijkraad West

Datum: 27-11-2007

Op 27 november zijn wij als comite aanwezig geweest bij de vergadering van de Wijkraad West. De wijkraad heeft aangegeven ons te steunen en zal namens het comite een advies sturen aan het college van burgemeester en wethouders. Hierin zullen de bezwaren van de buurt en de wijkraad tegen de plannen beschreven worden en zal de wijkraad adviseren de plannen niet op deze wijze uit te voeren.

Gesprek met wijkwethouder Janssen en DSO

Datum: 22-11-2007

Op 22 november heeft het comite een gesprek gehad met de wijkwethouder, hierbij was ook de assistent-wijkmanager en dhr. Bleijs van de Dienst Stadsontwikkeling aanwezig. Wij hebben in dit gesprek onze zorgen over de plannen geuit. De wethouder heeft aangegeven dat de buurt inderdaad te laat en te weinig is geinformeerd. Tot op heden is de buurt echter nog steeds niet geinformeerd over de plannen!

Ook is aangegeven dat de gemeente de planontwikkeling toetst aan de opgestelde randvoorwaarden: het is een maximale norm. Hierin is o.a. als maximale bouwhoogte 3,5 verdieping gesteld in plaats van de in het plan opgenomen 4,5 verdieping.

Vanwege de bestemmingsplanprocedure zal de buurt per definitie ook nog inspraak hebben. Hoewel er tot nu toe een volledig gebrek aan bewonersparticipatie is geweest heeft de wethouder aangegeven dat de gemeente daarom de reguliere inspraak van bewoners zeer zwaar zal laten meewegen in de besluitvorming.

In de brief die wethouder Janssen n.a.v. het gesprek heeft gestuurd staan een aantal toezeggingen op het gebied van toekomstige communicatie en de belofte dat het bouwplan aan de genoemde randvoorwaarden getoetst zal worden.

Vergadering Commissie Welstand Oost

Datum: 20-11-2007

Op 20 november zijn wij als comite aanwezig geweest bij de vergadering van de Commissie Welstand waar de aangepaste plannen van de architect besproken zijn. Er is met name gesproken over de hoogte van het gebouw en het feit dat wij niet geinformeerd zijn door de gemeente. Met name over dit laatste waren veel commissieleden erg verbaasd. De hoogte en het volume van het pand zouden zijn opgelegd door Stedenbouw en hier had de commissie geen invloed op. De commissie heeft de plannen inmiddels helaas goedgekeurd maar ze hebben in hun conclusie wel duidelijk aangegeven het gebouw te groot te vinden, wat vrij uitzonderlijk is. Het lijkt erop dat de commissie na ruim een jaar onderhandelen geen andere mogelijkheid had dan met pijn in het hart goedkeuring te geven. Enkele voorbehouden geven aan dat het plan ondanks het akkoord nog steeds omstreden was en is.

Lees hier de notulen van deze vergadering opgesteld door de welstandcommissie [PDF]
Dit verslag geldt tevens als het advies van de welstand cie aan het college.

Conclusie
Het plan is meermaals besproken. De planaanpassing beantwoordt aan het commentaar
van de commissie en in meerderheid is de commissie hiermee akkoord, met de opmerking
dat de materialisering essentieel is voor het uiteindelijke beeld. Dat geldt ook voor de
detaillering van de gevelindeling en de zichtbaarheid van roeven. Enkele commissieleden
blijven bij hun eerder ingenomen standpunt dat hoogte en volume weliswaar aansluiten bij
het schoolgebouw, maar dat deze architectuurtaal zich niet leent voor dit overladen
programma, waardoor het bouwblok zich te massief aan deze buurt opdringt.

Vondel: "Ik zou zelf ook niet blij zijn met zo'n pand tegenover mijn huis."

Na afloop hebben wij gesproken met de ontwikkelaar en architect. De ontwikkelaar voelt zich niet verantwoordelijk voor de communicatie naar bewoners en merkte op zelf ook niet blij te zijn als er zo'n pand tegenover zijn eigen huis zou komen. De omvang van het gebouw en de aanleg van een parkeergarage zouden zijn opgelegd door de gemeente. Wie de randvoorwaarden leest, begrijpt dat dit onzin is. De gemeente heeft bij eventuele ontwikkeling van woningen de helft van het nu geplande aantal gesuggereerd. Daarnaast stelt de gemeente dat indien de koper van de locatie (projectontwikkelaar Vondel) besluit om woningen te realiseren, deze partij een parkeerprobleem zal moeten oplossen. Uiteraard is het gewoon de ontwikkelaar zelf die het ondernemersrisico neemt om de koop aan te gaan en zowel vooraf als na de koop te bedenken op welke schaal er ontwikkeld kan worden.

Voor een uitgebreider (eigen) verslag van de vergadering, klik hier.

Nieuws Archief

Voor meer en ouder nieuws zie het Nieuws Archief.

M.P. Lindoplein: huidige situatie en sloopplannen

In rood is aangegeven welk deel in het voorliggende plan moet verdwijnen: het lagere deel van de school, het speelterrein en het groen op het terrein.

Bouwplannen

In het schoolgebouw stonden van begin af aan appartementen gepland. Zoveel was wel duidelijk, overigens dankzij het uitzoekwerk van de wijkkrantredactie en niet door informatie van gemeente of ontwikkelaar. Niemand in de buurt zal tegen een opknapbeurt van het oude gebouw zijn, ook niet als gedeeltelijke of zelfs volledige bewoning het enige rendabele alternatief is. In de randvoorwaarden van de gemeenten wordt een indicatie gegeven van een maximum van totaal zo'n 20 appartementen en een mogelijke maatschappelijke 'voorziening'. De huidige plannen van ontwikkelaar Vondel gaan echter veel en veel verder dan dat. Alle maatschappelijke functies gaan verloren, het lage gedeelte van het historische gebouw moet ook plat en daarvoor in de plaats komen nog eens 37 extra appartementen bovenop de (onbekende) plannen voor het (resterende deel van het) oude gebouw. Dit soort aantallen bereik je natuurlijk alleen door een hoog, massaal en kantoorachtig bouwblok neer te zetten dat op geen enkele manier past in de buurt.

Tekeningen van de architect

Hieronder ziet u de tekeningen van architect Leloup. Houdt daarbij in het achterhoofd dat u het gebouw in werkelijkheid nooit zo zult ervaren. Als u straks vanaf straatniveau tegen het gebouw aankijkt zult u nooit het dak van het schoolgebouw kunnen zien, zoals de zijaanzichten (links) zouden kunnen suggereren.

Ook de 3D tekeningen van de architect (rechts) geven een vertekend beeld: zo ziet u het gebouw alleen als u op 30 meter afstand 5 meter de lucht inspringt, de omliggende bebouwing weglaat en daar door een telelens kijkt. Bekijk voor een meer realistische impressie hieronder de tekeningen van het comité.

• Architect: Leloup - "Woonplan Dekkerstraat"
• Project Ontwikkelaar: Vondel Vastgoed - Projectenoverzicht

Impressie voor en na

Het comité combineerde de gepubliceerde tekeningen met de plattegrond van de buurt en de huidige bebouwing om tot realistischere 3D-impressies te komen. Dat is even schrikken...

Voor (op ooghoogte)	Na (op ooghoogte)
Van Lennepstraat Voor Douwes Dekkerstraat Voor Vosmaerstraat Voor	Van Lennepstraat Na Douwes Dekkerstraat Na Vosmaerstraat Na

Overzichtsimpressies

Historie van het schoolgebouw

Bekijk hier hoe het vroeger was. Toentertijd begrepen architecten en gemeente al dat je bij een groot markant gebouw niet nog meer hoogbouw moet zetten maar lagere bijgebouwen en ruimte moet creëren. De omliggende bebouwing was er al toen de school werd neergezet. Het gebouw is hoog waar het kan: aan de M.P. Lindostraat en het voorste deel van de Vosmaerstraat staat drielaagse bebouwing en schept het voorplein afstand tot het hogere schoolgebouw. Aan de rest van de straten, waar de huizen twee lagen (of met een derde, schuine daklaag) hoog reiken, is de school een stuk lager en is er bovendien ruimte geschapen door een binnenplein (Van Lennep) en doorzicht (zijde Vosmaer-Douwes Dekker-Van Lennep).

Het is niet voor niets dat het gebouw 'beeldbepalend' wordt genoemd door de gemeente. Het is bijvoorbeeld ook terug te vinden op de website van Erfgoed Utrecht, een gezamenlijk initiatief van 15 Utrechtse cultuurhistorische instellingen, afkomstig uit alle gelederen van de provinciale Utrechtse erfgoedwereld.

Bezwaren

Welke bezwaren heeft de buurt tegen deze plannen?

Om te beginnen een aantal basale: er is geen enkele communicatie met de buurt terwijl (of omdat!?) de impact van het plan extreem groot is, het is een inbreuk op het bestemmingsplan, en de ontwikkelaar houdt zich niet aan de door de gemeente zelf opgestelde voorwaarden bij de verkoop van het oude schoolterrein.

Kijken we daarnaast puur naar het plan op zich dan druipt ook daar qua invulling het winstbejag ervan af ten koste van een schending van allerlei belangen van omwonenden. Hieronder sommen we de grootste bezwaren op.

Inbreuk op bestemmingsplan

Zoals de gemeente in de verkoopvoorwaarden al aangaf, dient de koper/ontwikkelaar rekening te houden met de huidige bestemming van het terrein en het risico (voor de koper) dat deze gewijzigd zal moeten worden. De voorgestelde woonbestemming is in strijd met zowel het bestaande bestemmingsplan (een oud plan genaamd "Bilderdijkstraat") als het nieuwe ontwerp-bestemmingsplan "Lombok". In het ene geval is de bestemming "BB" wat staat voor "Openbare en Bijzondere gebouwen en bijbehorende terreinen" (scholen, verenigingsgebouwen, sociaal-culturele gebouwen, speelplaatsen), in het concept-plan is de bestemming "M" wat staat voor "Maatschappelijke doeleinden" (artikel 11), maatschappelijke diensverlening dus. Gezien de verkoop staat de gemeente in principe schijnbaar welwillend tegenover een wijziging van het bestemmingsplan. Hiervoor zal echter een artikel 19 procedure gevolgd moeten worden, wat betekent dat belanghebbenden hier bezwaar tegen kunnen maken.

Meer weten over het verloop van de procedure voor het vragen om een vrijstelling of het wijzigen van een bestemmingsplan? Lees er hier over.

Schending van randvoorwaarden bij verkoop

Bij de verkoop van de school door het ROC aan Vondel Vastgoed heeft de gemeente verschillende voorwaarden gesteld. Deze voorwaarden (hier te downloaden[PDF]) zijn bij besluit vastgesteld door B&W. Zo goed als geen van deze voorwaarden is gerespecteerd in de huidige plannen.

Om te beginnen was een van deze voorwaarden informeren van en overleg met omwonenden en belanghebbenden voor gestart zou worden met planvorming en officiele procedures. Zoals elders op deze website te lezen valt heeft de projectontwikkelaar vorig jaar een interview gegeven voor het wijkkrantje van Nieuw Engeland. Maar daarin werden heel andere plannen geschetst dan er nu blijken te zijn. De enige informatie die gegeven is blijkt grotendeels niet te kloppen en van overleg is al helemaal geen sprake geweest. Blijkbaar heeft de ontwikkelaar geen behoefte aan maatschappelijk draagvlak in de buurt waar men straks zijn (goedbetalende) klanten wil 'droppen'. Een slechte zaak.

De gemeente ging aanvankelijk uit van herontwikkeling in het oude gebouw en eventueel extra nieuwbouw met veel openbare ruimte en bomen, zoals aangegeven in een schets die in opdracht van de gemeente is gemaakt. De plannen die er nu liggen betreffen een groot massief blok appartementen zonder (openbare) ruimte en groen, waardoor het huidige open en groene karakter van het plein volledig verloren gaat.

Een volgende verkoopvoorwaarde was een maximale bouwhoogte van drie lagen bij nieuwbouw. Wat ons betreft is dat al te hoog maar de projectontwikkelaar doet er nog een schepje bovenop door er in zijn plan vier-en-een-halve bouwlaag van te maken.

Toename parkeerdruk en verkeersoverlast

Het aantal huishoudens direct rond de school neemt in dit plan in één klap toe met ongeveer 50%: van circa 90 naar 140. En daarmee zal de verkeersdruk ook sterk toenemen in de toch al krappe straatjes rond de school.

Voor de nieuwe bewoners is een parkeergarage gepland met 42 plaatsen. Tellen we een schatting van het aantal appartementen in het oude gebouw op bij de nieuwbouw, denkt Vondel dus aan 42 plaatsen voor 50 nieuwe huishoudens. (Tweeverdiener-)huishoudens die koopprijzen van ruim twee ton en (veel) meer moeten gaan opbrengen gaan zeker allemaal met de bus naar hun werk en hebben genoeg aan minder dan 1 auto per gezin ? De gemeente verlaat bij eventuele goedkeuring van dit plan zelfs haar eigen parkeernorm van een eigen-terrein-voorziening van 1:1 voor nieuw te realiseren woningen! Het betekent verder dat niet alleen een deel van de nieuwe bewoners, maar sowieso al het nieuwe bezoekersverkeer (ook 50% meer dus) in de wijk zal moeten parkeren. En die ruimte is er nu al niet. De gemeente heeft de verhoogde parkeerdruk ook genoemd als aandachtspunt bij de verkoop maar hiervoor is in de huidige plannen dus geen oplossing.

De bewoners aan de Douwes Dekkerstraat tegenover de geplande ingang van de garage zullen behalve meer verkeer ook extra lichtoverlast krijgen: de lampen van alle (in- en) uitrijdende auto's schijnen natuurlijk vol in de woonkamer op de begane grond.

Verslechtering luchtkwaliteit

Door de toenemende verkeersdruk in de buurt zal ook de luchtkwaliteit verslechteren. En dat terwijl dit een belangrijk aandachtspunt is van de landelijke overheid en de gemeente.

Verlies van privacy

De woningen rond de school kijken nu uit op plein, (onbewoonde) zijgevel van de school, groen of speelterreintje. Dat geeft veel vrij uitzicht en privacy in een rustige buurt. Veel bewoners hebben juist daarom gekozen voor een woning rond het plein. Met de nieuwbouwplannen is het gedaan met deze vrijheid en privacy. Zowel op de begane grond als de eerste (en soms tweede) verdieping van de bestaande huizen kijk je straks recht de kamer van de overburen in. Vanuit de derde en vierde bouwlaag van de voorgestelde nieuwbouw, plus vanaf het daarbovenop gelegen dakterras kijken nieuwe bewoners zelfs van bovenaf in de omliggende huizen. Al met al een grote beperking van het huidige woongenot!

Verlies van zonlicht

Door de grote hoogte van de nieuwbouw verliezen veel mensen zonlicht in hun woning. Met name aan de Van Lennepstraat, maar ook voor de Dekkerstraat, is het op een paar weken in het midden van de zomer na, gedaan met zon in de woning. De nieuwbouw is zo hoog dat de straat en woningen opeens volledig (of vaker dan nu) in de schaduw staan. Ook een duidelijke afname van het woongenot.

Hier enkele schaduw impressies:

Zelfs de achter de Van Lennepstraat gelegen Cremerstraat (hier niet ingetekend) mag 'meegenieten' van de nieuwbouw.

Te veel woonlagen

De door de ontwikkelaar geplande nieuwbouw steekt veel te massief en hoog af tegen de om het plein liggende woningen. Net als in de rest van de wijk hebben de woningen in de buurt (gebouwd tussen ca. 1890 en 1920) op de meeste plaatsen één en soms twee bovenverdiepingen. Die tweede bovenverdieping is dan vaak ook nog een schuin dak en geen frontale opbouw. In combinatie met de afwezigheid van grote bedrijfsgebouwen zorgt dit voor een gemiddelde van twee-en-een-halve bouwlaag; het relatief kleinschalige karakter van een woonwijk van begin vorige eeuw. Logisch dus dat de Gemeente op meerdere plaatsen aangeeft dat dit een passende maat is voor deze buurt:

- in de [Structuurvisie tot 2030] wordt de wijk binnen een indeling van vier ontwikkelperspectieven aangeduid als 'Binnentuin', wat staat voor trefwoorden als: wijk als eenheid, lage dynamiek, thuisgevoel, uitgaan van bestaande maat en schaal, versterken van kenmerkende structuren, grondgebonden appartementen, buurtgroen;

- in het [Structuurplan Stationsgebied], een vertaling van het voormalig Masterplan en van de Structuurvisie tot 2030, wordt het hele woongebied Lombok, inclusief Nieuw Engeland, aangeduid met 'Small' op de schaal S-M-L-XL: de bijbehorende hoogte is drie lagen;

- in het bestemmingsplan zijn de huidige verspringende hoogtes van het schoolgebouw de maximale bouwhoogtes op de betreffende delen van het terrein;

- in de randvoorwaarden bij de verkoop van de MP Lindoschool (in bezit van het actiecomite) heeft de Gemeente (en verkoper ROC) zelfs expliciet vastgelegd dat er niet meer dan drie bouwlagen nieuwbouw mogen komen.

Wat ons betreft komt er niet zomaar nieuwbouw en al helemaal geen nieuwbouw die de maat van de buurt overstijgt. De Gemeente vindt dit laatste ook en heeft het zowel in haar beleid als bij de verkoop van de school vastgelegd. Als de Gemeente projectontwikkelaars 'vergeet' aan haar eigen beleidslijnen te onderwerpen, doen wij het wel.

Het voorliggende plan bevat bovenop de halve bouwlaag van de parkeergarage nog eens vier woonlagen. Die (zinkkleurige) vierde is bovendien extra hoog: vier meter, zodat er ook nog een halfverzonken dakterras in de nok past. Totaal dus 14 meter, vier-en-een-halve bouwlaag ten opzichte van de gemiddeld twee-en-een-halve laag van de omringende huizen.

Verlies van openbare ruimte

Het openbaar toegankelijke speelterreintje aan de Douwes Dekkerstraat moet verdwijnen in de nieuwbouwplannen. Het groene binnenplein aan de Van Lennepstraat wordt dichtgebouwd. Wat rest is een semi-openbare gang met hekken aan de Vosmaer- en Van Lennepstraat. Het binnenterrein van de nieuwbouw is volledig onttrokken aan de buurt. In de verkoopvoorwaarden stelde de gemeente nog dat er bij een eventuele herinrichting van het terrein voldoende openbare ruimte aan de buurt moest worden 'teruggegeven'. Dat is nu niet het geval.

Bovendien kiezen architect en ontwikkelaar ervoor om juist nog wat meer openbare ruimte in te nemen: in de Vosmaerstraat staat over de hele breedte van de nieuwbouw een ingang/verhoogd terras gepland buiten de huidige bouwgrens van het perceel, nu openbare ruimte. Zo'n 70 procent van de stoep daar kan blijkbaar gratis meegenomen worden als bouwterrein. Aan de Douwes Dekkerstraat moet in het bouwplan ruimte gemaakt worden voor een garage-ingang. Daarom wordt ook daar de huidige stoep geminimaliseerd door de parkeerplaatsen voor het gebouw schuin te leggen.

Past niet in de buurt

Nog afgezien van de maatvoering en de verstoring van het buurtkarakter doet de nieuwbouwarchitect ook weinig moeite de bouwstijl en sfeer van de ruim honderd jaar oude woonbuurt te respecteren. In de eerste één tot anderhalve meter wordt een blinde muur afgewisseld door grote roosters met een inkijk naar een garage vol geparkeerd blik. Daarboven begint het gebouw pas goed, met niet in de buurt passende kleurstellingen en raampartijen. De eerste ingediende plannen werden dan ook gekraakt door de welstandcommissie:

"Het streven het gebouw niet te laten concurreren met de school (...) wordt niet waargemaakt. Door de afwijkende kleurstelling in het metselwerk, het zinken dak, de afwijkende raamindeling en het sterk terug liggende dakvlak distantieert het ontwerp zich sterk van het bestaande, waardoor het in totaliteit een harde uitstraling krijgt. (...) Mede door het verschil in schaal maakt de raamindeling een grove indruk." (notulen Welstand Oost, 16-01-2007)

We kunnen ons afvragen of het een gebrek aan smaak en/of visie bij de architect of haast bij de ontwikkelaar is, maar binnen een paar weken heeft men alweer een nieuw plan bij de commissie liggen. Tuintjes geschrapt, andere kleur baksteen, dakramen veranderd, een eigen coherent idee over een passend gebouw blijkt er niet echt uit. Maar de commissie trapt niet in wat snelle wijzigingen en heeft nog steeds basale bezwaren tegen de aanpak van gevel en daklijnen. Ook de voorgestelde hekwerken en balkons aan de gevels (geen van de omliggende huizen heeft balkons) vindt de commissie niet passend: "De commissie wacht de verdere planuitwerking af." (notulen Welstand Oost, 27-02-2007)

Bovenop het gebouw prijkt over de hele oppervlakte een glimmend zilver-/metaalkleurig dak. Een fraai contrast met alle pannendaken van huizen en schoolgebouw zullen we maar zeggen. Net als Welstand zijn we benieuwd of ontwikkelaar en architect ooit iets weten te ontwerpen dat wel in de buurt past. Elders op deze site is te lezen tot welke kritische conclusies Welstand voorlopig is gekomen.

Verlies van groen

In het huidige plan worden er rond de school bomen gekapt. De grootste boom van het plein, een tientallen jaren oude wilg aan de Van Lennepstraat, en de boom ernaast op het binnenplein moeten wijken voor de nieuwbouw. De bomen en heggen op het speelterrein aan de Douwes Dekkerstraat moeten ook verdwijnen. Een boom op de (openbare!) stoep aan de Douwes Dekker wordt opgeofferd voor de garage-ingang. Of de andere bomen rondom het terrein er niet aan gaan door een vrachtwagen of andere ongelukjes moeten we ook maar afwachten. In plaats van het genoemde groen krijgt de buurt een roodbruine bakstenen muur van 10 meter hoog om tegenaan te kijken. Erg zonde en een afbreuk van het woongenot van de huidige (en nieuwe!) bewoners. Er is al zo weinig groen in de buurt!

Risico's voor waarde van de woningen

Door de vele genoemde punten, zoals verlies van privacy en zonlicht in de woning en het vrije uitzicht, zullen de woningen in waarde dalen of in elk geval minder meestijgen met de toch al buitensporige woningmarkt. En dat terwijl Vondel Vastgoed dikke winsten op gaat strijken voor de verkoop van de appartementen! Anders zouden ze er tenslotte niet willen bouwen. Wij willen deze waardebeperking voorkomen door aanpassingen van de huidige plannen zodat er geen sprake is van nadelen voor de huidige bewoners en huiseigenaren.

Het bouwen van een parkeergarage is bovendien niet zonder bouwrisico's. Niet alleen het oude schoolgebouw maar ook omliggende woningen ondervinden mogelijk schade van graaf- en andere bouwactiviteiten.

Kan het niet anders?

Is er een alternatief te bedenken voor het schoolplein dat minder inbreuk maakt op de sfeer in de buurt?

Om te beginnen weet Vondel zelf hoe dat kan. Het is blijkbaar goed mogelijk op een smaakvolle wijze een oud markant gebouw te herontwikkelen: de oude kerk aan de Kruisweg in Utrecht is, na restauratie van de buitenzijde en zonder nieuwbouw, in 2006 door Vondel heringericht tot een complex met 22 appartementen en parkeerplaatsen op het eigen terrein.

Bovendien heeft de gemeente indertijd het eerste kooprecht van deze ROC-locatie aan zich voorbij laten gaan en gekozen voor de commmerciële woningmarkt terwijl er voor een dergelijk gebouw met deze bestemmingsplanfunctie ook andere mogelijkheden waren en zijn. In Utrecht West is een extreem gebrek aan kinderopvang, en er zwerft in West momenteel zelfs een middelbare school zonder huisvesting rond.

Maar ook als er nieuwbouw in het plan betrokken wordt, is dit niet de schaal voor bewoning waar de gemeente oorspronkelijk aan dacht. In een tabel bij de verkoopvoorwaarden tellen we niet alleen de nodige vierkante meters voor een maatschappelijke functie maar ook ongeveer de helft van het nu geplande aantal woningen. Daarnaast is een architect/stedenbouwkundige gevraagd een ontwerpschets te maken als indicatie van hoe de gemeente het nieuwbouwplan bijvoorbeeld ingevuld zou willen zien. In die schets, gemaakt door Matthijs de Boer Stedenbouw, wordt weliswaar ook enige hoogte gezocht maar tenminste nog het ruime karakter van de buurt met groen en veel (semi-)openbare ruimte gerespecteerd. Zo kan het dus ook.

De procedure en de betrokken partijen

Bouwvergunningprocedure

Oranje toont de huidige fase in de procedure (7-02-2012).

• Principe aanvraag
• o.a. advies door Commissie Welstand: akkoord met bouwplan maar met kritische kanttekeningen
• o.a. advies door Wijkraad: de wijkraad schrijft een brief naar het college
• Aanvraag Bouw- en sloopvergunning en verzoek wijziging bestemmingsplan (besluit opgeschort tbv buurtparticipatie)
• Start artikel 19 procedure (wijziging bestemmingsplan). Bouwplannen 6 weken ter inzage.
• Bezwaar aantekenen (zienswijzen indienen)
• Beslissing college
• Opnieuw bezwaar
• Definitieve beslissing college
• Beroep bij de rechtbank
• Hoger beroep
• Planschade procedure

Meer weten over het verloop van de procedure voor het vragen om een vrijstelling of het wijzigen van een bestemmingsplan? Lees er hier over.

Vondel Vastgoed

Vondel Vastgoed gaf in 2006 met frisse tegenzin antwoord op vragen van de redactie van het wijkblad Nieuw Engeland Nieuws maar wil eigenlijk niet dat er over de plannen geschreven wordt. Dat er op internet kritische geluiden over Vondel te vinden zijn, geeft al te denken. Aan de andere kant blijkt deze Amsterdamse ontwikkelaar wel degelijk in staat op een smaakvolle wijze een oud markant gebouw te herontwikkelen; zie elders op deze site. Bij de M.P. Lindoschool houdt Vondel zich echter opvallend stil...hopelijk niet lang meer!

Loze beloftes

Begin 2006 geeft Joep Wensveen van Vondel Vastgoed een interview aan de wijkkrant. In dit interview worden de buurt tal van beloften gedaan waarvan we nu, anderhalf jaar later, kunnen vaststellen dat ze niet zijn nagekomen. U kunt het hiernaast zelf teruglezen..maar we zetten de beloftes ook zelf nog even op een rijtje:

• Woningen vooral binnen bestaande schoolgebouw

In het interview doet Vondel Vastgoed het voorkomen alsof er vooral binnen de bestaande bebouwing nieuwe woningen worden gerealiseerd. Niet voor niets is dit de kop boven het artikel geworden. Er komen woningen "in" het schoolgebouw. Het ROC gebouw wordt "omgebouwd". Ook voor het oude buurthuis achter de school zijn "bouwplannen", over slopen wordt niet gesproken. Over het kappen van bomen al helemaal niet. Het enige slechte nieuws voor de buurt: het speelpleintje verdwijnt.

Inmiddels weten we beter. Niet alleen het speelpleintje verdwijnt, zeker tweederde van het schoolterrein gaat tegen de vlakte om ruimte te maken voor een gloednieuw complex met 37 appartementen. Kassa voor Vondel Vastgoed!

• Nog voor de zomer presenteert Vondel Vastgoed de plannen

Vondel Vastgoed is de kwaadste niet en doet alles in overleg met de buurt. Althans, dat denk je dan. Maar de waarheid is anders: Zomer 2006 is allang voorbij en Vondel Vastgoed heeft architectenburo Leloup opdracht gegeven om een complex te ontwerpen met zoveel mogelijk appartementen. Dat heeft Leloup gedaan. Er liggen uitgebreide plannen, met bouwtekeningen en 3D computermodellen.

Maar is Vondel Vastgoed daarmee de buurt gaan informeren? Nee! Zonder overleg werden bij de gemeente aanvragen ingediend voor nieuwbouwplannen en daarmee gepaard gaande sloop- en kapvergunningen en wijzigingen van het bestemmingsplan.

• Er mag niet hoger worden gebouwd dan 3 woonlagen

Dat is in ieder geval "zeker" want dat was immers de eis van de gemeente bij de verkoop. En zie nu eens: een plan voor 4,5 woonlagen ligt bij de gemeente te wachten op goedkeuring.

Gelukkig heeft Vondel Vastgoed zijn uiterste best gedaan om ergens in het gebouw een kinderdagverblijf te huisvesten. Dat is helaas, sorry buurt, niet gelukt. Waarschijnlijk waren er al voldoende kinderdagverblijven beschikbaar. Gelooft u het nog?

De buurt

De buurt is tot nu toe op geen enkele wijze uit de eerste hand geïnformeerd over de plannen. De gemeente publiceert in het stadsblad in kleine letters dat er een aanvraag is ingediend maar verder geen berichten. Binnen het gemeentelijk apparaat is alles intussen in gang om half december een principebesluit te hebben.

Al in de door de verkopende partij (ROC) en de Gemeente Utrecht vastgestelde verkoopvoorwaarden wordt (terecht) gewaarschuwd voor "maatschappelijke gevoeligheid". Mede daarom wordt aan de kopende partij expliciet als noodzakelijke vervolgstap in het herontwikkelingsproces geadviseerd om al voorafgaand aan de formele procedures een gedegen maatschappelijk overleg dan wel inspraakronde te houden. De projectontwikkelaar heeft blijkbaar geen behoefte aan maatschappelijk draagvlak want dit advies heeft men alvast genegeerd. We nodigen ontwikkelaar Vondel Vastgoed hierbij uit alsnog de communicatie met de buurt aan te gaan!

Daarnaast zal de ontwikkelaar een artikel 19- of bestemmingsplanprocedure moeten volgen i.v.m. de bouwaanvraag en afwijking van het bestemmingsplan. Hierdoor zal, conform het beleid van de Gemeente, hoe dan ook toch nog verplichte [inspraak van belanghebbenden] plaats moeten vinden.

Welstandscommissie

De Welstand Commissie Oost adviseert de gemeente over bouwaanvragen in onze wijk. (De naam Oost is verwarrend maar slaat op het gebied ten oosten van het Amsterdam-Rijn kanaal.)

Tot op heden heeft de commisie twee keer vergaderd over de bouwplannen. De architect is wel beide keren teruggestuurd met opmerkingen, maar deze lijken vooral van architectonische en esthetische aard. De commissie lijkt zich weinig gelegen te laten liggen aan de architectonische en stedenbouwkundige aansluiting op de bestaande buurt. De dienst Stedenbouw lijkt de gemeentelijke randvoorwaarden ook erg ruim te interpreteren want in een regulier overleg met Welstand heeft Stedenbouw de bepalingen over b.v. aantal bouwlagen en openbare ruimte niet als belemmerend gezien.

• 16 januari 2007 pdf

D5 M.P. Lindostraat 4 BV2065704
(O) Principeaanvraag voor nieuwbouw van 36 appartementen met parkeervoorziening na sloop
deel schoolgebouw
Aanvraag: J. Thomassen, Vondel Vastgoed Holding
Ontwerp: Architectenbureau H. Leloup
Voor de herontwikkeling van ROC-onderwijslocaties heeft de gemeente Utrecht
randvoorwaarden gesteld. Voor het schoolgebouw op deze locatie zijn afspraken gemaakt
over de delen die gesloopt mogen worden dan wel behouden moeten blijven. De
stedenbouwkundige opzet en de massaopbouw zijn besproken in het vrijdagoverleg
Welstand – Stedenbouw.
Architect Leloup licht het plan toe. Het schoolgebouw staat in een woonwijk met
gemetselde architectuur. De aanbouw van het schoolgebouw wordt gesloopt en vervangen
door een U-vormig gebouw met appartementen met een oppervlakte van 60 tot 80 m² en
enkele grotere (100 m²). De halfondergrondse parkeergarage biedt ruimte aan 42 auto’s.
De ingang tot de garage ligt aan de zijgevel, waar de straat het breedst is. Grote roosters
in de plint van het gebouw zorgen voor ventilatie en daglichttoetreding in de garage. Om de
nieuwbouw niet concurrerend te laten zijn voor de kwaliteit van het oude schoolgebouw, is
de nieuwbouw niet hoger dan het schoolgebouw. De zinken mansardekap beperkt het
gevoel van hoogtewerking. Er is gekozen voor een eigentijdse materialisering. De
straatgevels worden opgetrokken uit paarsbruin metstelwerk. De gevels aan het
binnenterrein hebben een gesloten karakter en worden wit gepleisterd. Op de onderste
verdieping worden de verticale ramen doorgetrokken tot vloerhoogte, om het contact met
de straat te versterken. Het zink uit het dak is in de gevel doorgetrokken, waardoor de kop
van het gebouw is losgemaakt.

Conclusie, Commissie Welstand en Monumenten Oost d.d. 16 januari 2007 6
In stedenbouwkundig opzicht is de keuze gemaakt de massa van de nieuwbouw te laten
aansluiten bij het bestaande. Het streven het gebouw niet te laten concurreren met de
school – onder meer door de goot- en daklijnen te volgen – wordt niet waargemaakt. Door
de afwijkende kleurstelling in het metselwerk, het zinken dak, de afwijkende raamindeling
en het sterk terug liggende dakvlak distantieert het ontwerp zich sterk van het bestaande,
waardoor het in totaliteit een harde uitstraling krijgt. Er zal moeten worden gezocht naar
eenheid van de gevels en dakafwerkingen van beide gebouwen ten opzichte van elkaar.
De commissie heeft twijfels over de kleurstelling. Deze contrasteert te sterk met het oude
gebouw. Ook de kleur van de kozijnen is van belang voor het uiteindelijke beeld. Mede
door het verschil in schaal maakt de raamindeling een grove indruk. Meer speelsheid,
waardoor het geheel een minder strenge uitstraling krijgt, is gewenst. Het doortrekken van
het zink uit het dak naar de gevel is voorstelbaar, maar als weerkerend thema. Voorts heeft
de commissie een sterke voorkeur voor een collectieve inrichting van de buitenruimte aan
de voorzijde; privé-voortuinen verstaan zich niet met dit strenge gebouw. De doorwerking
wordt afgewacht.

• 27 februari 2007 pdf

D7 M.P. Lindostraat 4 BV2065704
(O) Principeaanvraag voor nieuwbouw 36 appartementen met parkeervoorziening na sloop
deel schoolgebouw
Aanvraag: J. Thomassen, Vondel Vastgoed Holding
Ontwerp: Architectenbureau H. Leloup
(Zie notulen 16/01 2007)
Architect Leloup heeft een aangepast plan ingediend. Raamindelingen zijn gewijzigd en er
wordt nu een baksteen in een lichtere tint voorgesteld.
Commissie Welstand en Monumenten Oost d.d. 27 februari 2007 5
Conclusie
De commissie is verheugd dat de strenge uitstraling van het ontwerp is verzacht. De
lichtere kleurstelling van het metselwerk en schilderwerk van de kozijnen maakt het
gebouw rustiger en vriendelijker. Ook de nieuwe indeling van dakramen is akkoord. Het
heeft de voorkeur het volume als één gesloten blok te benaderen, zonder uitstekende
hekwerken van balkons en uitbouwen. Daarbij dient de daklijn intact te blijven, door de
parcellering die ontstaat uit het doortrekken van de materialisering uit het dak in de gevel
achterwege te laten. De gevel kan nog aan kracht winnen door een variatie in
raamopeningen, zoals die in de eerste schetsen werd voorgesteld. De commissie wacht de
verdere planuitwerking af.

Bekijk hier het volledige notulen archief.

Op 20 november 2007 is er een laatste vergadering geweest waarop de architect het plan opnieuw heeft laten agenderen. Tijdens die vergadering heeft het comité gebruik gemaakt van het spreekrecht. De uitkomst hiervan is te lezen bij de nieuwsberichten bovenaan de website.

Wijkraad West

De Wijkraad West is een van de instanties die de gemeente adviseert over bouwplannen. De wijkraad kan een buurtonderzoek doen om zo te weten te komen of er draagvlak is. Eind november hebben we met deze raad om de tafel gezeten om onze visie kenbaar te maken.

Homepage wijkraad-west

De wijkraad, toch een van de adviserende instanties aan de gemeente bij dit soort besluiten, bleek evenmin op de hoogte te zijn van de plannen noch om advies te zijn gevraagd. De wijkraad is ontstemd over deze gang van zaken en zal de wethouder hierover een brief sturen.

Gemeenteraad en -commissies

Raad

In principe valt de beslissing over het bouwplan bij het college (wethouders). De gemeenteraad is daar waarschijnlijk niet per definitie sterk bij betrokken. Toch kunnen we proberen dit plan via de raad op de agenda te krijgen: uiteraard op grond van de argumenten, maar zeker ook vanwege de randvoorwaarden (bij de verkoop) die de gemeente zelf bij besluit heeft vastgesteld.

Het is in elk geval ten alle tijde mogelijk een brief te sturen aan de raad of individuele raadsleden. Adres raad/raadsleden

Elk half jaar komt een deel van de gemeenteraad naar de wijk om met buurtbewoners te praten. Deze avonden worden georganiseerd door het wijkbureau. Op 21 november zou er zo'n bijeenkomst zijn maar die is geannuleerd. Het is onduidelijk of deze nog opnieuw geagendeerd wordt. De eerstvolgende is pas op 30 januari gepland. Raad in de wijk

Commissies

Er zijn vier raadscommissies waar burgers spreekrecht hebben...maar dan moet het onderwerp wel op de agenda staan. Ze lijken allevier relevant:

- Bestuur en Veiligheid (hoe behoorlijk bestuur je als je eigen beleid/voorwaarden niet serieus neemt)

- Stedelijke Ontwikkeling (inpassing in buurt, bestemmingsplan etc.)

- Verkeer en Beheer (toename verkeersafwikkeling, parkeerdruk)

- Maatschappelijke Ontwikkeling (onttrekking maatschappelijke functie bij wijziging bestemmingsplan, kinderopvangmogelijkheid?)

(Bij de commissie Welstand en Monumenten hebben we onze visie al overgebracht. Dit is een bij bouwaanvragen adviserende commissie bestaande uit vakmensen, maar niet een commissie waarin raadsleden zitting hebben.)

De raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling, in dit soort bouwzaken de meest relevante, heeft onze anti-sloop-brief aangegrepen om het onderwerp op de agenda te zetten. Zie de nieuwsberichten bovenaan de website.

College en overig

Niet alleen de wijkraad kan aan de (wijk)wethouder adviseren, we kunnen hem ook zelf spreken. Daarvoor zijn er maandelijkse spreekuren. Er is er een op 22 november 9.00 uur. Voor een verslag van dat gesprek zie de nieuwsberichten bovenaan de website.

Tot slot kan het Burgerinitiatief een manier zijn een onderwerp onder de aandacht van een commissie of de raad te krijgen. Daarbij lijkt het vooral te gaan om iets dat je wilt bereiken. Het is ons nog niet duidelijk of het tegengaan van een plan daar onder valt: maar misschien is het inbrengen van een gewenste (alternatieve) ontwikkeling al genoeg!

Zelf meebouwen aan deze website ?

Dit is een Wiki. Dat wil zeggen dat je deze website zelf kunt aanpassen en uitbreiden. Daarvoor moet je je eerst aanmelden.

Ben je niet bekend met wiki's, lees dan eerst hier hoe een wiki werkt. Als je eerst wat wilt experimenten kan dat hier. Je suggesties mailen kan natuurlijk ook altijd!